中超

數據告訴你買房只選市中心錯的

2020-01-24 16:37:32来源:励志吧0次阅读

孙不熟说:

上周写了一篇“唱衰”CBD房产的文章《孙不熟:CBD的房子为什么不值得买》,部分读者表示不服,认为数据支撑不够这两天看到“地产Y教授”的一篇文章让人眼前一亮,作者从上海商业地产的租金数据来论证了“郊区对城市中心的逆袭”

这个观点和我一直讲的“空间平权”理论不谋而合,我曾在多篇文章给出这样一个论点:在互联+轨道交通的时代,人口会加速向中心城市聚集,但在中心城市内部,会实现一个“空间平权”的效应,哪里的成本低,哪里就是风口大都会区内部,资本如水,会淌平一切洼地,地段不再重要,便宜才重要

以下是公众号“地产Y教授”的文章:

“一片空地,那叫投资;配套都有了,那叫追涨;社区成熟了,那叫接盘”这是一个在国庆期间被热转的段子那些买房只考虑市中心的死脑筋们,成了中介最喜欢嘲讽的对象

的确,他们今年的购房观念已经不合时宜,而且客观造成了自己家庭财富的“大缩水”,妨碍了他们共同致富的脚步

因为就在他们死守着非内环不买的观念不变时,上海的城市中心却四面开花,眼见已经开始向外郊环,甚至临近外省市的郊区挺进客观造成了郊区房价比市区涨得更快、更高曾经内环内一套房子可以换四套甚至五套郊区同面积住宅,而如今可能只能换两到三套

01

国庆期间,上海姑爷罗康瑞旗下的瑞安房地产发布公告,集团拟出售拥有五角场创智天地的Bright Power及悦涛49%股权

这并不是罗康瑞第一次卖掉上海市中心的物业过去一两年,他还相继将新天地企业一号二号楼以66亿人民币出售予香港领汇房地产基金,企业三号楼则交于李锦记和万科2014年,瑞安还把新天地朗庭酒店卖给了鹰君集团

很多人都说,罗康瑞缺钱,所以才卖了创智天地但教授觉得,更重要的原因是上海市中心的楼价已经见顶,未来的上涨空间不大

莱坊在9月初的时候,曾经发布了一个关于北外滩写字楼市场报告这个报告里提到了一些上海主要商务区,比如、淮海中路、、长风之类商务区的租金数据租金最高的陆家嘴,截至今年一季度的租金是12.5元/平米/天,其次是南京西路,租金是11.6元/平米/天仅就租金而言,这个数据和五年前相比,几乎没有什么变化

根据同策2012年的一份写字楼报告,早在2012年,陆家嘴的环球金融中心、国金中心就已经达到14元/平米/天,金茂也已经达到12元/平米/天,平均租金就已经超过12元了同样,南京西路的租金在2012年时就已经突破了11元/平米/天而类似淮海中路的租金在5年前也已经达到10元/平米/天以上的水平

换句话说,主要核心商务区最近五年时间租金基本没有上涨过

相比之下,中环甚至外环外的租金涨幅却极度凶猛以大虹桥板块为例,核心区的写字楼租金去年还只有 .5元/平米,但到了今年一季度已经达到了7.5元/平米

另一个案例则是长风板块5年前,这一板块的写字楼大部分都只有2.5元/平米/天,少部分楼宇达到 .8元/平米/天已是高价但今年一季度,这一地区甲级写字楼的租金已经达到7.1元/平米/天

写字楼租金的走势,影响到了这些区域的房价五年前,一套内环内核心区的住宅,足以换5套大虹桥徐泾地区的住宅但现在能换到两套就已经算不错了

这恐怕是罗康瑞甩卖市中心房产的真实原因:因为这些房子涨不动了

02

有人说,教授,你的说法太业余了吧写字楼租金上涨,怎么可能会抬高周边的住宅价格而且罗康瑞卖的是写字楼、酒店和创业园你说,市中心的写字楼涨不动,我信但你说,市中心的房子以后也会涨不动,你要拿出足够的证据证明,否则就是胡扯

为了自证观点,教授想展示第二件证据这个证据就是戴德梁行公布的二季度报告报告说,人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇超过10年楼龄的写字楼正面临客户流失,空置率在不断提高类似美敦力、飞利浦这样的优质客户都在往外搬

戴德梁行说,今年前三季度的外围的写字楼租赁面积高达54万平方米,是市中心的1.6倍,其中金融、生产制造业合计占比达5成

另外,资金也在向外围转移戴德梁行说,前三季度,被大规模整体收购的都是外围区域的写字楼,比如闵行区“七宝宝龙广场”、大虹桥板块“虹桥绿谷广场”、大宁板块“绿地星光耀广场”、浦东世博板块“环球都会广场”等

钱和人(工作岗位)都转移去了外围,市又大力地在嘉定、青浦、奉贤等郊区大郊规模建造三甲医院和名校分校,郊区的升值能力自然而然就远超市中心,那是动动脚趾头都能想到的

不仅如此,上海郊区在吸引企业、人以及其他各种配套资源上,还给出了更多让人动心的奶酪教授有个朋友说,在上海很多郊区注册公司,都能享受巨额的财稅补贴有的地方,甚至可以享受总缴纳税收的20%甚至更高

另外在经营政策上,也比市区灵活比如,奉贤新近出台政策,允许进口的化妆品备案后直接销售而原来化妆品的销售,是需要经过层层审批,才可以卖的这就有机会让中国的时尚和世界同步全球最畅销的化妆品,也可以被快速引入到中国这就对化妆品类的企业非常有吸引力

这样的案例比比皆是,的更多优惠政策,以及相对市区低廉的房租、工资,还有不逊色的商业、地铁、教育、医疗等配套,把人和企业牢牢钉在了郊区,这就为郊区的房价最终赶上甚至超过上海市区创造了可能

0

其实,把商业中心往郊区方向搬,全世界都是这样干的任泽平在预测中国人口迁移未来趋势时,曾经拿美国作为案例进行研究,结果发现1950年后,美国的大都市人口就开始往郊区迁移,商业、企业随之迁移去了郊区直到2008年之后,人们才又开始往市区搬

在中国,这样的用意,也更符合高层平衡发展不同地区、不同城市的愿望

如果翻看去年出台的长三角城市群发展规划,会发现一个有趣的现象几个人口千万以上的城市,比如上海、苏州、杭州是控制人口的但它们的周围却是鼓励人口增长的比如上海附近的嘉兴,人口要比2014年增长51%

新的人口来自哪里

明眼人一看就知道了,那就是从上海离开的企业和员工带来的人口红利除了嘉兴,无锡、常州、湖州、南通、宁波……这些上海周边的城市,几乎个个都有人口大跃进的规划

这些城市新增的总人口加起来,也要将近千万,等于一个苏州的城市规模

而要服务这些地方的人口,光靠当地的自有资源是不够的这也就是为什么上海在去年修正版的新一轮规划里,除了保留苏州、南通、宁波、嘉兴这些上海的都市圈外,还把上海的四个城市副中心——莘庄、大虹桥、宝山、川沙四个地方设立城市副中心的真正原因

这些城市副中心不仅仅是满足上海人的消费和就业,也是要满足周边的昆山、太仓、嘉善、舟山这些城市居民的消费、就业、就学和医疗的

未来趋势总结:

1、大量的人口会随着企业搬到外环乃至外郊环,郊区和市区的房价差将被进一步缩小

2、上海周边的卫星城市,尤其是临近上海只有 0分钟车程的卫星城市,将会大量涌入人口

、上海郊区的商业中心,不仅仅有本地客流光顾,还会有临近省市的客流光顾同时,在经营成本方面更有优势,企业更容易经营获利因此,商铺、写字楼的租金和售价有机会比市区涨得更快

4、在限制人口之后,狭义的上海虽然人口不再有增长空间但广义的大上海都市圈将有接近千万的人口净流入,依然会是全国的楼市重镇

编者注:本文选自公众号“地产Y教授”,作者原标题为《住在上海的最大风险:买房只懂得选市中心》

赣州治疗牛皮癣费用
成都白癜风医院哪家好
啥牌的儿童止咳药用药安全
分享到: